為深入實(shí)施城市更新行動(dòng),提升城市品質(zhì),近日,安徽省住建廳對(duì)《關(guān)于支持推進(jìn)城市更新工作的若干措施(征求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)公開征求意見?!兑庖姼濉诽岢觯⒊鞘懈马?xiàng)目快速審批流程。并探索制定微更新、微改造項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可的豁免清單。
鼓勵(lì)成立城市更新實(shí)施主體
《意見稿》提出,創(chuàng)新更新實(shí)施路徑。各市、縣(市)要定期開展城市體檢評(píng)估工作,精準(zhǔn)查找群眾反映強(qiáng)烈的難點(diǎn)、堵點(diǎn)、痛點(diǎn)問題。運(yùn)用城市體檢成果,編制城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃和地塊詳細(xì)規(guī)劃,并制定城市更新實(shí)施方案。
鼓勵(lì)成立城市更新實(shí)施主體,發(fā)揮政府平臺(tái)作用,引入社會(huì)力量參與城市更新項(xiàng)目的籌融資、還建房籌措、征收補(bǔ)償、招商引資、建設(shè)、管理和運(yùn)營等工作。推廣以設(shè)計(jì)為龍頭的EPC(設(shè)計(jì)—采購—施工)總承包模式,實(shí)施“帶方案招標(biāo)+全過程跟蹤審計(jì)+標(biāo)后評(píng)估”,強(qiáng)化“全過程設(shè)計(jì)陪伴”,提倡前期策劃咨詢、融資以及后期的運(yùn)營主體提前介入,確保各環(huán)節(jié)有效銜接、深度融合。
城市更新不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局
《意見稿》要求,城市更新中不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理,不隨意拉直拓寬道路,不修大馬路、建大廣場,建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃控高要求。
同時(shí)核定優(yōu)化容積率。市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施項(xiàng)目,以及老舊住宅成套化改造等項(xiàng)目,在對(duì)周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下,其新增建設(shè)規(guī)??刹皇芤?guī)劃容積率指標(biāo)的制約。對(duì)于增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形,其新增建筑量可不計(jì)入規(guī)劃容積率。
以保護(hù)文化遺產(chǎn)、歷史風(fēng)貌、山水格局和優(yōu)化布局為導(dǎo)向,在符合詳細(xì)規(guī)劃的前提下,鼓勵(lì)各地探索規(guī)劃建筑量跨片區(qū)(單元)進(jìn)行統(tǒng)籌及異地等價(jià)值轉(zhuǎn)移的政策和機(jī)制。在符合規(guī)劃和管控要求的前提下,存量建筑經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以轉(zhuǎn)換用途。
建立城市更新項(xiàng)目快速審批流程
在完善項(xiàng)目流程方面,《意見稿》提出,更新改造項(xiàng)目應(yīng)納入城市更新項(xiàng)目庫統(tǒng)籌管理,享受城市更新支持政策。各地按照工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革要求,建立城市更新項(xiàng)目快速審批流程。并探索制定宗地面積小、建筑單一、工程設(shè)計(jì)簡單、建設(shè)體量小的微更新、微改造項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可的豁免清單。
帶方案供地的城市更新項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行出讓時(shí)的條件要求,不得擅自變更。鼓勵(lì)利用存量土地房屋轉(zhuǎn)型發(fā)展文化創(chuàng)意、健康養(yǎng)老、科技創(chuàng)新等政府扶持產(chǎn)業(yè)和各類公共服務(wù)設(shè)施,5年內(nèi)可暫不改變權(quán)利類型及土地使用性質(zhì)。
此外,城市更新片區(qū)(單元)需要改變土地權(quán)屬和房屋所有權(quán)的,實(shí)施主體可以采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換、提供租賃房源或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞竭M(jìn)行協(xié)商,依法通過征收、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式取得,并依法依規(guī)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
支持社會(huì)資本參與城市更新
《意見稿》還提出通過引入多元社會(huì)資本、加大金融支持力度、落實(shí)相關(guān)減免政策,加強(qiáng)財(cái)政資金扶持等方式拓寬融資渠道。
在保障公共利益前提下,對(duì)可經(jīng)營、可出售、可出租的更新項(xiàng)目或資產(chǎn),通過資產(chǎn)證券化、投資人+EPC等多種方式籌集資金,優(yōu)先通過市場化方式運(yùn)作。
鼓勵(lì)各地政府主導(dǎo)、省屬企業(yè)、屬地國有企業(yè)牽頭發(fā)起,吸納銀行、非銀金融機(jī)構(gòu)及民間等社會(huì)資本,采用母子基金架構(gòu)設(shè)立城市更新基金、鼓勵(lì)各地依法發(fā)行企業(yè)債券、爭取專項(xiàng)貸款,鼓勵(lì)符合條件的項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行地方政府債券、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金,多渠道籌集建設(shè)資金。鼓勵(lì)加大金融支持租賃住房開發(fā)建設(shè)、團(tuán)體批量購買租賃住房、住房租賃經(jīng)營力度。
對(duì)納入城市更新年度計(jì)劃的項(xiàng)目,減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金,按規(guī)定享受相關(guān)財(cái)稅扶持等優(yōu)惠政策。同時(shí),省級(jí)相關(guān)部門在分配涉及城市更新的相關(guān)項(xiàng)目資金時(shí),向城市片區(qū)更新項(xiàng)目傾斜。各市、縣(市、區(qū))政府根據(jù)財(cái)力情況,通過直接投資、財(cái)政補(bǔ)助、貸款貼息等,對(duì)公益性、基礎(chǔ)性城市更新項(xiàng)目予以支持。
建立健全城市更新公眾參與機(jī)制
《意見稿》提出,各市、縣(市)人民政府應(yīng)建立城市更新協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制,建立健全更新工作推動(dòng)、考核獎(jiǎng)懲等體制機(jī)制。并建立專家委員會(huì)、社區(qū)營造(規(guī)劃)師制度,發(fā)揮專家委員會(huì)的專業(yè)支撐作用。
同時(shí),建立健全城市更新公眾參與機(jī)制。在既有住區(qū)更新中,改造前問需于民、改造后問效于民,推動(dòng)群眾全過程參與更新。
此外,開展省級(jí)城市更新試點(diǎn)片區(qū)(單元)建設(shè),形成可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。打造一批示范性強(qiáng)、效果突出的典型城市更新項(xiàng)目。